전세보증금을 주택도시보증공사가 대위변제하였습니다 임대인은 어떻게 해야 하나요? 집이 경매로 넘어가나요?

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개요

 

집값이 하락해 그 여파로  하락한 시세에 맞게 전세가격도 하락합니다. 그 이유는 주변에 신축 아파트들이 우후죽순 생겨나고 있어서 모두가 임차인 모시기에 전력을 다하고 있고 아울러 전세기간이 만료된 기존 세입자(갑)도 새로 지어진 아파트로 이사 가기를 원하고 그렇지 않다면 떨어진 시세에 맞게 보증금을 낮추길 원합니다. 이러다 보니 기존의 보증금 전액을 보관하고 있지 않으면 내줘야 하는 보증금을 마련하기가 어려워 집을 팔아서라도 임차인의 전세 보증금을 돌려주려 하고 있습니다.

 

 

 

팔리지 않는 집, 팔지 못한 집

그러나 주변에 새 아파트가 넘쳐나다 보니 구축인 아파트는 팔리지가 않습니다. 전세 보증금보다 더 낮은 가격에 팔아야 팔릴 수도! 있다는 중개업소의 충고를 듣고 충격을 받았지만 그렇게 해서라도 보증금을 돌려주기 위해 애를 썼지만, 반전은

 

집을 사겠다고 오신 분들(B)께 집을 보여드리려고 갔는데

기존 세입자(A) 께서 이 집은 지금 집값이 전세가격보다 더 떨어졌다! 그래도 살 거냐? 괜찮겠냐?라는 의도를 알 수 없는 이야기를 집을 사기 위해 오시는 분들께 해서 중개업소에서는 중개를 포기하기에 이르렀습니다.

 

그러다 보니 전세 기간이 만료되어 기존 세입자(A)는 HUG에 가입한 전세 보증 보험으로 보증금을 받아 가시면서 저희 집에는 임차권 등기를 남겨 주고 가셨습니다.

 

오히려 이제는 매도를 방해하는 사람이 없으니 빠르게 매도해서 보증금 반환을 준비 중인데 난데없이 주택도시보증공사에서 등기 우편이 도착합니다.

 

 

안내문

문서 내용을 요약하면 길게는 6개월 이내에 보증금 전액과 보증금 절차에 따른 비용을 청구한다는 내용이었습니다

비용을 지불하면 되지만 6개월 이내에 보증금을 반환하지 않으면 소송제기, 강제집행, 채무불이행명부 등재를 한다는 약간 무서운 내용에 놀라 보증공사에 문의를 하게 되었습니다.

 

 

답변

1. 6개월이라는 시간은 아무나 주는 것이 아니라 귀하의 집이 경매로 넘어갔을 때, 경매 예상 낙찰가가 보증공사가 받아야 하는 돈 보다 많아야 가능하다 (보증공사가 대위변제한 보증금 ≦ 경매낙찰 예상가격)

 

2. 만약 ( 보증공사가 대위변제한 보증금 ≧ 경매낙찰 예상가격) 경매로 보증금 회수가 어려우면 한두 달 안에 지급명령를 신청하고 이때 바로 보증금 회수가 되지 않으면 그 즉시 경매를 신청한다

 

3. 경매낙찰 예상가격은 어떻게 정하는가? ☞KB시세에 대법원경매 사이트의 매각가율을 곱해서 결정한다

 

4. 그럼 KB시세가 하락하거나 경매매각가율이 안 좋은 지역은 1~2개월 안에 경매가 진행 되는가? ☞ 대부분 그렇다

 

5. 경매가 진행 되어 싼 가격에 집이 낙찰되어 보증금 회수가 안될 수도 있는데 왜 서두르는 건가? ☞ 낮은 금액으로 경매가 낙찰되면 차액은 다시 집주인의 부채로 압류를 하면 된다. 주택도시보증공사는 최단시간 원금회수가 목표다

 

6. 경매가 진행되는 것을 늦출 수 있는 방법은 없나? ☞ 보증금을 전액 상환하지 못하더라도 돈이 생길 때마다 보증공사로 반환하라 갚아야 하는 원금이 줄면 이자도 줄어들기 때문에 임대인에게 도움이 될 것이다 또한 금액을 상환하려는 의지를 보이고 있기 때문에 경매가 바로 진행되지 않는 효과도 있다

 

7. 전세 보증금 반환 대출은 KB시세의 60%라서 전액 상환이 어렵다 집을 팔아서 보증금을 상환할 예정이다 주택 매도를 위해 기간을 최대한 늘려달라  ☞  보증공사가 대위변제한 보증금액에서  KB시세 X 대법원경매 사이트의 매각가율을 뺀 만큼의 금액을 지금 상환하면 가능하다

 

 

 

제안

전세보증금을 돌려주는 문제로 걱정이 많으신 분들을 위해 몇 자 적었습니다. 결론은 전세세입자가 계약을 종료하고 이사를 나간다고 하면 임대인은 어떻게든 전세보증금을 마련해야 할 것 같습니다. 어차피 세입자가 보증보험에 가입했다 하더라도 보증금 문제가 사라지는 게 아니라 적게는 1~2개월 길게는 6개월 보증금 반환시기가 늦춰지는 것일 뿐 근본적인 해결책은 되지 못합니다. 다만 임대인 입장에서는 보증금을 반환을 최장 6개월 정도 연장시켜 보증금을 마련할 수 있는 기간을 얻을 수는 있습니다 하지만 이때 발생하는 이자와 비용은 임대인이 모두 부담해야 합니다. 임차인과 임대인이 모두 행복해질 수 있는 시간이 되길 희망합니다.